1. Voortzetting tijdelijke regeling
De nieuwe regeling vormt in grote lijnen een voortzetting van de tijdelijke maatregel dewelke begin 2024 afliep en waarbij verkoop na afbraak en heropbouw mogelijk was aan 6% btw. Na afloop van deze maatregel werd nog wel in een overgangsregeling voorzien waarbij projecten waarvan de aanvraag tot omgevingsvergunning voor 1 juli 2023 werd ingediend, tot 30 juni 2025 van het tijdelijke 6% btw-tarief konden blijven genieten. De definitieve regeling bouwt hierop verder en vormt de verlenging van deze maatregel, hetgeen zorgt voor duidelijkheid en continuïteit.
2. Drie gevallen waarin 6% btw mogelijk is bij verkoop
De nieuwe permanente regeling voorziet in drie situaties waarin het verlaagde tarief van toepassing is bij de verkoop van een heropgebouwde woning na afbraak.
Het verlaagde tarief van 6% is vooreerst van toepassing indien de koper een natuurlijke persoon is die de woning als de enige eigen woning gebruikt en er minstens 5 jaar gedomicilieerd blijft. De heropgerichte woning kan slechts een maximale bewoonbare oppervlakte van 175m² hebben. Voor het overige worden er geen voorwaarden gesteld. De voorwaarde inzake de datum van aanvraag tot omgevingsvergunning uit de overgangsregeling wordt aldus niet behouden in de permanente regeling.
Daarnaast is het tarief van 6% van toepassing bij verkopen aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning aankoopt om te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. In dat geval is er geen beperking op de maximale bebouwbare oppervlakte. In dat geval geldt een minimale verhuurtermijn van 15 jaar.
De derde optie om te genieten van het verlaagde tarief is bij verkoop aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning aankoopt om te verhuren aan een natuurlijke persoon die er gedurende 15 jaar zijn domicilie zal hebben. Hier speelt opnieuw de voorwaarde inzake maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².
In alle gevallen is een voorafgaande verklaring vereist om van het verlaagde btw-tarief te kunnen genieten.
3. Geen impact op bestaande 6% tarief voor bouwheren natuurlijke persoon
Voor de natuurlijke personen die zelf als bouwheer optreden en hun enige eigen woning laten bouwen, blijft de bestaande regeling ongewijzigd. Zij genieten van het verlaagde 6% btw-tarief bij afbraak en heropbouw. Ook wanneer zij bouwen met het oog op verhuur aan een particulier of een sociaal verhuurkantoor.
Van belang is dat voor een bouwheer natuurlijke persoon die zijn enige en eigen woning laat bouwen de maximaal bewoonbare oppervlakte 200 m² bedraagt. Deze voorwaarde is evenwel niet van toepassing in geval van verhuur aan een sociaal verhuurkantoor.
4. Enige eigen woning van gehuwden en samenwonenden
Een belangrijke versoepeling betreft de interpretatie van het begrip ‘enige eigen woning’ in het voordeel van gehuwden en samenwonenden. Voorheen konden zij enkel van het verlaagde tarief genieten indien geen van beide partners een andere woning had. Voortaan zal deze beoordeling per persoon afzonderlijk worden gemaakt. Indien één van de partners reeds een woning bezit, kan de andere partner voortaan wel aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief.
5. Inwerkingtreding: administratieve tolerantie vanaf 1 juli 2025
De officiële wettelijke basis zit vervat in de Programmawet van 18 juli 2025, dewelke op 29 juli 2025 werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en dus op deze datum in werking is getreden. De minister heeft echter bevestigd, zoals eveneens gepubliceerd op de website van de FOD Financiën, dat het 6%-tarief via administratieve tolerantie alvast van toepassing is sinds 1 juli 2025, zolang aan de voorwaarden voldaan is. Dit biedt rechtszekerheid in de overgangsperiode tussen de tijdelijke en de definitieve regeling inzake verkoop na afbraak en heropbouw.
Neem gerust contact op met ons adviesteam via advisory@vcsa.be, zij helpen u graag verder.